李云亮说业主物权（续36）
美国法律如何规定：小区控制权属于小区内的全体业主（2）
文/李云亮
前段（1）文字不足800。我介绍了《美国统一区分所有物业产权法》中的“总协议书（Condominium Declaration）”和“业主协会（Condominium Owners Association）”二个重要概念，以及“美国竟然在物业小区还没有业主的时候，（物业小区）就存在法定的业主协会”和“设立小区总协议书可以规定一个业主协会由开发商代管或控制的阶段或期限。但无论总协议书对开发商控制阶段做了什么样的规定，开发商控制阶段都必须在以下规定的任意一种情况下终止：……”这二个重要立法理念。
什么叫“立法理念”？就是立法者有一个心理思维：打算达到一个什么目的？立法者为了这个目的，会在立法架构和条文中，或直接或拐弯抹角写出实现那个目的的逻辑步奏。直接表达目的，大家可以体会美国法律，小区控制权应该属于小区内全体业主这个立法理念。美国法律就直接规定开发商控制阶段终止的时间点——很简单。如果没有小区控制权应该属于小区内全体业主这个立法理念，小区财产实际又都属于业主所有，立法理论就会顾左右而言它，或者去找各种理由躲避。自然，立法结果就没有业主实现自己控制权的时间点。
美国的“小区控制权属于小区内的全体业主”的时间点非常清楚，可操作性极强。中国业主不论什么文化水平的人都能直接看到。这也是《美国法律规定：小区控制权属于小区内的全体业主》一文点击率很高的原因。
往下我要说，《美国法律规定：小区控制权属于小区内的全体业主》不是一个简单的、业主到点就可以操作控制权的规定。之前，它有一系列立法铺垫，为商品房业主捋顺道路。这也是中国立法没有搞明白的事情。以致中国的商品房业主多年以来维权异常艰难。
周树基的《美国物业产权制度与物业管理》一书在《中华人民共和国物权法》2007年3月正式出台以前（2005年）就出版发行了。该书直白地列举诸多美国开发商的劣行。当下中国开发商自1981年以来也有同样劣行。一点不少。资本是追逐利润的野兽，一点不假。为什么中国物权法学主流没有吸收一点点周树基该书所述的观点？或者他们确实没有看懂。
我先从美国法律为业主产权稳妥而铺垫道路的“总协议书（Condominium Declaration）”说起。这是一个十二分重要的法律文件。与之相同，香港也有一个称为“公契（Deed ofMutual Covenant）”的法律文件，十二分重要。这种东西，中国大陆没有，太令人遗憾。
简单地说，“总协议书（Condominium Declaration）”也好，“公契（Deed ofMutual Covenant）”也罢，都是为不动产物权变道准备的，且必不可少。没有这个准备，那种物权变道就不可能实现区分所有物业自有自管自善之公理。
商品房买卖，严格地说，是某项不动产由开发商一人所有，因区分销售，形成多人区分所有（Condominium）。这种不动产由一人所有向多人区分所有（Condominium）的变化，我简称为物权变道。商品房区分销售，开始这个物权变道，“总协议书（Condominium Declaration）”或“公契（Deed of Mutual Covenant）”起到稳妥变道、稳定其后的重要作用。这种物权变道，可以简述是由个人所有向多人区分共有的变道。
区分所有（Condominium），理论理解应该是区分共有。区分所有（Condominium）本质上归类于共有。是一种新型共有。英语单词Condominium，查《元照英美法词典》，其原始（罗马法）本意就是共有的意思。区分所有（Condominium），不能从个人所有或者从个人所有权角度理解。个人所有权概念和逻辑，与共有所有权概念和逻辑是大不相同的两条轨道，理念相背。所以，物权逻辑从这条道变到走那条道，我称之为物权变道。
如果一项不动产，由“一人”所有发生变道，变为“多人”所有，而多人还毗邻生活在那项不动产之中，且不动产永久不可物理分割，难道不需要多人之间有一个预先协议，保证他们毗邻而居的安稳和私人财产的保值吗？！这就是美国的“总协议书（Condominium Declaration）”或香港的“公契（Deed of Mutual Covenant）”必须要有的原因。中国大陆没有，物权变道之后就乱了套了！
（未完待续）20170529
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